F.I.CO. (Grand Tour Italia)

Il progetto ha riguardato la creazione, a Bologna, all’interno del Mercato Agroalimentare del C.A.A.B. (Centro Agroalimentare di Bologna), di un contenitore multifunzionale destinato a raccogliere e valorizzare le eccellenze dell’enogastronomia italiana, organizzate in un rapporto integrato e diretto tra produzione, trasformazione, commercializzazione e somministrazione.

L’iniziativa si è configurata come un’operazione complessa di rigenerazione urbana e riconversione funzionale, fondata sul riuso del patrimonio immobiliare esistente e sull’innesto di nuove funzioni a forte attrattività pubblica, turistica e commerciale.

Elemento centrale dell’operazione è stato il contributo di CAAB S.p.A., che ha conferito gli immobili oggetto dell’intervento al fondo immobiliare chiuso denominato Fondo Parchi Agroalimentari Italiani – Comparto “A” gestito da Prelios SGR

Il fondo ha rappresentato lo strumento di valorizzazione immobiliare, consentendo di:

• separare la proprietà immobiliare dalla gestione operativa;
• attrarre capitali istituzionali;
• strutturare un modello di sviluppo conforme alle logiche del real estate income producing;
• garantire una gestione unitaria e professionale degli asset.

Gli interventi realizzati hanno permesso il riuso e la rifunzionalizzazione del complesso edilizio dell’ex mercato dei grossisti e dei produttori, attraverso:

• la riqualificazione strutturale e impiantistica degli edifici esistenti;
• l’adeguamento alle normative vigenti in materia di sicurezza, accessibilità e sostenibilità energetica;
• la trasformazione degli spazi da funzioni prevalentemente logistiche a spazi aperti al pubblico, ad alta intensità di flussi;
• la creazione di grandi superfici coperte flessibili, idonee ad ospitare attività produttive, commerciali, didattiche ed esperienziali.

L’intervento ha rappresentato un caso emblematico di brownfield redevelopment, evitando nuovo consumo di suolo e valorizzando un’area strategica del quadrante nord-orientale della città di Bologna.

Il progetto ha dato vita a FICO Eataly World, concepito come il più grande parco tematico dedicato all’agroalimentare italiano, con una superficie complessiva di circa 100.000 mq coperti, articolata in:

• fabbriche e laboratori di produzione visibili al pubblico;
• ristorazione tematica regionale;
• spazi retail specializzati;
• aree dedicate alla formazione, alla divulgazione scientifica e all’educazione alimentare;
• eventi, congressi e iniziative culturali.

Il concept ha integrato contenuto culturale, filiera produttiva e intrattenimento, ponendosi come modello ibrido tra food park, centro commerciale esperienziale e piattaforma di promozione del Made in Italy agroalimentare.

A seguito di una fase di riposizionamento strategico, il complesso è stato rilanciato come Grand Tour Italia, mantenendo l’impianto immobiliare e infrastrutturale originario, ma ridefinendo:

• il format di offerta;
• il profilo del mix funzionale;
• il target di riferimento (maggiore focus su turismo culturale e nazionale);
• l’intensità e qualità della programmazione eventi.

Il progetto continua a configurarsi come un hub multifunzionale, in cui il valore immobiliare è strettamente connesso alla capacità di attrazione del concept e alla gestione dinamica degli spazi.